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房地產前融是什么意思,地產前融指的是什么(每天一點地產小知識——前融與開發貸)

09-18 互聯網 未知 財訊

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1、房地產前融是什么意思:房地產前融是什么意思 它是這樣一種融資方式

房地產是資本密集型行業,進行房地產開發需要有大量的資本,這對房企的融資能力有一定的要求,“前融”是房地產企業融資體系中的一環,那么房地產前融是什么意思呢?

房地產前融是什么意思?

前融就是指房地產開發前的融資,在項目還沒有展開前,因為還沒有取得四證、或者是拿地時需要交納土地出讓金時,因為無法獲得銀行的低成本資金,需要向其他主體進行高成本的融資,前融的放款金額一般與土地有關。開發商融資的方式一般是先辦理前融,待達到辦理開發貸的時點,再用開發貸將前融替換出來。

為什么不直接申請開發貸呢?這是因為開發貸受到“432”的限制,432是房地產開發商申請開發貸款時,需要開發商滿足四證齊全、30%自有資金和二級開發資的要求呢。

2、每天一點地產小知識——前融與開發貸

前融是指前融通常指房地產項目在符合“432”標準之前的融資,用于支付或者置換土地出讓金的融資。

開發貸就是指對房地產開發企業發放的用于住房、商業用房和其他房地產開發建設的中長期項目貸款。前融的限制要比開發貸的限制低,但同時后者受政策影響會比較明顯。

前融由于放款時間較早,項目階段較早, 故其風險和成本正相關,利率較高,通常在13-18%。開發貸利率會跟基準利率相關,通常為基準利率的1.25-1.5倍左右。由于前融利率相對較高,地產公司往往會在開發貸下來之后,用便宜的錢(開發貸)替代貴的錢(前融)。前融普遍的使用時間為3個月左右,開發貸放款后,會第一時間歸還前融資金,避免高額的利息開支。

在實際操作中,很多開發商會先辦理前融,成本高些,待達到辦理開發貸的時點,再用開發貸將前融替換出來。

通過這樣的路徑,開發商能從中直接用利息空手套白狼獲得土地,然后他們再用買來的土地去銀行做開發貸,在這個環節,開發商只要付出一點利息,那么他就能獲得一大筆錢去蓋房子。之后通過將融資成本加入到房價上,通過銷售回款獲取增值收益。

4 3 2是地產開發貸放款的一個重要標準:

4 指的是四證齊全,包括建設用地規劃許可證、不動產權證、建筑工程規劃許可證、建筑工程施工許可證;

3 指的是完成30%的開發建設投資,30%包括土地成本,一般地價的投資基本上在30%以上了,貨地比在3以內的項目都可以滿足,即使大于3,在前期施工到正負零基本也滿足了。

2 指的是項目公司必須具備2級開發資質,但一般項目公司為新注冊項目,其控股股東有2級資質也可滿足。

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